Оформление Застройщиком права собственности на квартиры в новостройке: с какими препятствиями встречаются потенциальные инвесторы таких квартир?

[invicta_person title=»Инна Скузь» sub_title=»Младший юрист Pavlenko Legal Group» photo=»1463″ link_type=»page» page_id=»990″ style=»condensed»]
[invicta_letter title=» «]Специально для «Юридическая практика» (№51, декабрь 2016).

Как известно, уже более двух лет назад произошло упрощение процедуры государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, строительство которого осуществлялось с привлечением средств от физических и юридических лиц. Поэтому на сегодня Застройщики уже самостоятельно занимаются оформлением права собственности на квартиры в новостройке, а инвесторы (покупатели) таких квартир с нетерпением ждут завершения такого процесса и передачи им соответствующих правоустанавливающих документов.

Такое правило, в частности, зафиксировано в статье 19 Закона Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», которая императивно устанавливает, что после введения объекта строительства в эксплуатацию «государственная регистрация права собственности на жилье осуществляется застройщиком своими силами и за свой счет».

Казалось бы, указанное выше обязательство Застройщика призвано облегчить жизнь инвестору, поскольку ему не надо тратить свое время и усилия для сбора и предоставления большого количества документов, чтобы получить новопостроенную квартиру в собственность. Однако, в реальности ситуация выглядит совсем иначе.

Так, существуют случаи, когда Застройщик затягивает процесс получения за инвестором правоустанавливающих документов на квартиру, а что еще хуже, не получает таких документов вообще. Это связано с тем, что, например, имея проблему в комплектности всего пакета документов для подачи на гос. регистрацию новостройки, Застройщик не обременяет себя усилиями по ускорению действий в доведении такого дела до конца.

На мой взгляд, главной причиной бездействия Застройщика является отсутствие в договорах об участии в фонде финансирования строительства, а также в законе конкретных сроков, по которым Застройщик должен оформить указанное выше право. И никакой возможности ускорить такой процесс, пока, к сожалению, нет.

Конечно, можно обратиться в гос.орган, контролирующий деятельность Застройщиков или в суд, с целью защиты своего имущественного права на квартиру в новостройке, однако, на практике, такие попытки не приносят желаемого результата, учитывая следующее.[/invicta_letter]

[invicta_letter title=» «]

Обращение к Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины.

Следует отметить, что гос.органом, который осуществляет надзор и контроль за соблюдением Застройщиками требований законодательства в сфере строительства, а также обязательств, установленных законом и договором с управителем ФФС, является Государственная архитектурно-строительная инспекция Украины (далее — Госархстройинспекция Украины).

В соответствии со статьей 24 Закона Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» Госархстройинспекция Украины осуществляет указанные выше полномочия, в пределах и в порядке, определенных законодательством. Кроме того, соответствующий гос.орган также обеспечивает применение к Застройщикам, нарушающих свои обязательства, меры воздействия в пределах и в порядке, определенных законодательством.

Однако, на сегодняшний день действующим законодательством Украины такой порядок и пределы осуществления надзора за действиями Застройщиков, нарушающих свои обязательства, до сих пор не утвержден. Поэтому, как следствие, в Госархстройинспекции Украины просто отсутствуют меры воздействия на таких нарушителей.

Поражает тот факт, что об отсутствии у себя соответствующих полномочий знает и сам указанный выше гос.орган, исходя из ответов, которые он предоставляет на обращения инвесторов, с целью повлиять на Застройщиков. Однако, до сих пор никаких действий по устранению такой пробелы в законодательстве ни Госархстройиспекцией Украины, ни Верховной Радой Украины, ни также Кабинетом Министров Украины осуществлено не было.

Указанная выше ситуация свидетельствует о законодательной неурегулированности вопроса, каким же образом контролировать Застройщиков в случае нарушения ими своих обязательств перед инвесторами. При этом, учитывая масштабы деятельности Застройщиков в наше время и привлечения ими огромных денежных средств от инвесторов на осуществление такой деятельности, это является недопустимым.

Таким образом, крайне важно принять меры нормативно-правового характера и разработать четкий план действий Госархстройинспекции Украины в случае нарушения Застройщиком своих обязательств по договору или закону, а также прописать конкретные санкции, под которые должны подпадать Застройщики в случае такого нарушения. Это позволит инвесторам иметь реальные инструменты влияния на Застройщиков, а  последним быть более ответственными по своим обязательствам и не откладывать их выполнение в долгий ящик.

Обращение в суд

Так, Конституцией Украины каждому гарантировано право обращения в суд для защиты своих конституционных прав и свобод. Однако, обращение инвестора в суд, к сожалению, не решит вопрос ни с ускорением, ни с оформлением за собой права собственности на квартиру в новостройке.

Причиной этого является принятие Верховным Судом Украины постановлений от 10.02.2016 г. и от 18.11.2015 г., в которых Суд пришел к выводу, что действующим законодательством не предусмотрено возникновение права собственности на новопостроенный объект недвижимости на основании судебного решения. Такое право в соответствии со статьей 331 Гражданского кодекса Украины может возникнуть у инвестора только с момента его государственной регистрации после завершения строительства и принятия его в эксплуатацию.

Таким образом, право собственности на квартиру в новостройке появится у инвестора только тогда, когда Застройщик сам зарегистрирует за ним соответствующее право. В свою очередь, суд лишен полномочий признать за инвестором такое право собственности.

Вторым препятствием для инвестора защитить свои права в суде является отсутствие, как уже было отмечено выше, установленного срока, за который Застройщик должен оформить за инвестором право собственности на квартиру в новостройке. Так, суды имеют полное право отказать инвестору в удовлетворении его исковых требований, в связи с отсутствием нарушения Застройщиком своих договорных обязательств, так как четкий срок такого исполнения ни в законе, ни в договоре об ФФС не указан.

Возможным выходом из указанной выше ситуации может быть ссылка инвестора на часть 2 статьи 530 ГК Украины, которая предоставляет ему право, в случае не установления срока выполнения должником (Застройщиком) своих обязанностей, требовать такое исполнение в любое время.

Однако, устойчивой положительной судебной практики, по которой суд, только руководствуясь указанной выше статьей гражданского законодательства, все же обяжет Застройщика оформить и представить инвестору правоустанавливающие документы на квартиру, на данный момент нет. Кроме того, прежде чем рассматривать такие споры, суды, во-первых, решают, обращался ли вообще инвестор письменно с требованиями к Застройщику оформить за собой указанное выше право.

Таким образом, отсутствие в законе и договорах об ФФС конкретного срока, по которому Застройщик должен оформить за инвестором право собственности на построенное жилье, создает ситуацию, когда Застройщик затягивает такой процесс оформления на долгие месяцы, а в большинстве случаев и на годы. В результате, инвестор остается совсем один наряду со своей проблемой, поскольку ни суд, ни контролирующий орган не могут повлиять на скорость, а также само оформление за инвестором права собственности на новопостроенную квартиру.[/invicta_letter]