Земельное право — наложение обязывает

Публикация Григория Павленко в издании Юридическая практика (№42/930) 20 октября 2015 года

В соответствии со статьей 14 Конституции Украины, земля является основным национальным богатством, которое пребывает под особой охраной государства. Дублируется это конституционное положение в Земельном кодексе Украины и имеет принципиальное значение для урегулирования земельных правоотношений.

Кроме того, не следует забывать и о положениях Гражданского кодекса Украины, рассматривая землю как объект частной собственности. Так, в Гражданском кодексе, в том числе, устанавливается, что право собственности является неприкасаемым.

К сожалению, на данный момент не существует идеального правового регулирования, что нередко приводит к нарушениям права собственности на земельные участки.

Одним из частых проявлений такого нарушения становится наложения границ земельных участков друг на друга согласно правоустанавливающим документам. Такая проблема стала особенно часто встречаться относительно недавно, а именно с момента вступления в силу в 2013 году закона Украины о «Государственном земельном кадастре».

До вступления в силу указанного выше закона, основным правоустанавливающим документом на земельные участки являлся государственный акт на право собственности на землю. Акт на право собственности на землю выдавался на основании землеустроительной документации, которая составлялась исключительно в бумажной форме и только с 2003 года начала копироваться также и на электронные носители.

Так, в силу того, что до 2003 года границы часто устанавливались без надлежащей точности, не проводя установки границ на местности, а то и вообще минуя этап согласования границ с владельцами соседних участков, в последующем стали встречаться случаи, когда два или больше земельных участка накладываются друг на друга.

На основании же закона Украины о «Государственном земельном кадастре» было установлено, что с 1 января 2013 года перестают выдаваться акты на право собственности на земельные участки, а единственным  правоустанавливающим документом является свидетельство на право собственности.  Кроме того, фактически была установлена обязанность землевладельцев осуществить государственную регистрацию и получить кадастровые номера на свои земельные участки, что, в случае наложения земельных участков, становилось весьма затруднительным.

Трудности при получении кадастрового номера, в первую очередь, связанны с законодательным ограничением, которое запрещает государственную регистрацию земельных участков, которые находятся в границах других земельных участков или их частей (накладываются на них).

Таким образом, владелец попадает в ситуацию, когда не может получить кадастровый номер на свой земельный участок, что влечет за собой невозможность распоряжения своим правом собственности в полной мере. Это связанно с тем, что, к примеру, осуществить продажу или сдать в аренду земельный участок по соответствующему договору возможно только при наличии кадастрового номера.

Следует отметить, что подобная проблема достаточно часто встречается и, по некоторым данным, друг на друга накладывается более 3 миллионов земельных участков.

Безусловно, наложение земельных участков можно считать негативным проявлением недобросовестной работы землеустроительной организации,  а также и регистратора, что влечет за собой невозможность владельцам полноценно пользоваться своей собственностью.

Возникает логичный вопрос, что же следует предпринять владельцам земельных участков в случае их наложения.

Здесь вариантов не много и все зависит от того, какую позицию занимает владелец другого земельного участка, с которым произошло наложение.

Если все владельцы признают ошибку и готовы договариваться между собой, а также с органом, который передавал земельный участок, то тогда можно обойтись без суда. Землевладельцы, в этом случае, могут обратиться в соответствующий орган и переоформить земельные участки с учетом ошибок, которые допускались при установлении границ.

В 2009 году Конституционный суд Украины в своем решении установил, что органы местного самоуправления имеют право вносить изменения, а также отменять свои акты, что дает возможность, минуя суд, урегулировать проблему с наложением земельных участков, путем соответствующего обращения в орган, что выдал государственный акт на землю. Такое обращение возможно только в случае, когда отсутствует спор и землевладельцам удалось достигнуть консенсуса.

В случае, если один из землевладельцев не согласен мирно урегулировать спор, возникший из-за наложения, следует обращаться в суд с иском о признании недействительным государственного акта на право собственности. Ответчиками в этом споре будут выступать владельцы земельных участков, с которыми произошло наложение, а также орган местного самоуправления, выдавший акт, что нарушает права других землевладельцев.

Очень важно правильно сформулировать исковые требования, чтобы в результате рассмотрения спора суд мог вынести решение, которое действительно восстановит нарушенное право.

Анализ судебной практики показывает, что споры относительно наложений земельных участков являются достаточно частыми. Суды придерживаются четкой позиции, что наложение земельных участков, это исключительно вина органов, которые эти земельные участки выделяли.

Таким образом, как правило, суды признают недействительными акты на земельные участки, если в ходе рассмотрения дела было установлено, что такие акты были выданы без учета границ земельных участков, акты на которые выдавались ранее.

При этом, следует отметить, что мирное урегулирование спора, возникшего из-за наложения земельных участков может забрать значительно меньше времени и других затрат, что делает обращение в суд «запасным вариантом». Более того,  мирное решение проблемы создает больше опций для владельца земельного участка, акт на который выдавался позднее, так как в судебном порядке он, вероятно, может проиграть спор и в итоге акт на весь земельный участок вообще признают недействительным.

К сожалению, конфликты, связанные с наложениями земельных участков являются нередкими и, на данный момент, не существует правового регулирования, которое бы учитывало особенности возникшей проблемы.

Возможно, законодателю следовало бы внести изменения в закон Украины о «Государственном земельном кадастре» и дополнить его специальными положениями, которые бы конкретно установили механизм решения проблемы, что в дальнейшем позволило бы исключить множество судебных разбирательств и способствовало бы защите прав и, охраняемых законом, интересов землевладельцев. Более того, внесение изменений в закон позволило бы значительно сэкономить время и средства владельцев земельных участков.